Mutuo Acquisto Seconda Casa

Il mutuo seconda casa è un normale mutuo, non destinato all’acquisto della prima casa. Per questo motivo i mutui seconda casa non godono dei benefici fiscali previsti per i mutui prima casa. In particolare, sull’importo del mutuo grava un’imposta pari al 2% (contro lo 0,25% previsto per i mutui prima casa). Quindi, su un mutuo da 50.000 euro grava un’imposta dello stato di 1.000 euro.

Ma come scegliere il mutuo seconda casa più adatto?
Per prima cosa, una volta individuato l’importo, bisogna scegliere il tipo di tasso. Le alternative sono:
– mutuo seconda casa a tasso fisso: il tasso di interesse resta fisso per tutta la durata del finanziamento. Quindi sapete l’importo di ogni singola rata del mutuo per tutta la sua vita. Di solito il tasso applicato è calcolato nel seguente modo: tasso IRS + spread applicato dalla banca. Se ad esempio chiedete un finanziamento a 20 anni e la banca applica uno spread del 1,50% pagherete come tasso IRS 20 anni + 1,50%. Se nel giorno della stipula l’IRS a 20 anni è il 4%, pagherete come tasso fisso 4% + 1,50% =5,50% per tutta la durata
– mutuo seconda casa a tasso variabile: il tasso di interesse varia a seconda dei tassi di mercato, quindi anche la rata che andate a pagare ad ogni scadenza varia (perchè varia l’importo degli interessi). D’alto canto con il tasso variabile si inizia con un tasso passivo più basso. Anche qui il tasso che pagate è determinato da una somma: Euribor (di solito a mesi) + spread applicato dalla banca. Quindi se oggi l’Euribor a 6 mesi è il 2,20% e lo spread applicato l’1,40%, pagherete un tasso di 2,20% + 1,40% = 3,60%. Se tra un anno l’Euribor a 6 mesi è passato al 2,70%, tra un anno pagherete 2,70% + 1,40% = 4,10%.
– mutui seconda casa misti/modulari: a intervalli predefiniti danno al Cliente la possibilità di scegliere tra tasso fisso e tasso variabile per il periodo successivo.

Come individuare il mutuo seconda casa più conveniente
Una volta scelto il tipo di mutuo (mutuo a tasso fisso oppure mutuo a tasso variabile, importo, durata, periodicità delle rate) come potete capire quale mutuo è più conveniente? In effetti non è facile. Recatevi in banca ed esponete le caratteristiche del vostro mutuo (ad esempio: valore immobile 250.000 euro, mutuo da 160.000, tasso variabile, durata 25 anni, rate semestrali) e fatevi fare un preventivo dettagliato (non un fogliaccio scritto a mano privo di valore). Ecco le cose da guardare:
– il tasso applicato. Molte banche offrono tassi ridotti per i primi due o tre anni del mutuo (il cosiddetto tasso d’ingresso), per poi passare ai tassi standard. Questi tassi, specie se molto bassi, servono come specchietti per le allodole. Ad esempio, su un mutuo che dura 20 anni, per 2 anni pagherete il tasso d’ingresso e per 18 anni i tassi standard. Quindi focalizzate l’attenzione non sul tasso di ingresso, ma sul tasso standard. Ecco come fare: per prima cosa appuratevi che il tasso di mercato preso come base sia lo stesso per i mutui che state confrontando (ad esempio che sia per tutti l’Euribor 6 mesi, e non che uno usi l’Euribor 6 mesi e uno l’Euribor 1 mese). Fatto questo, guardate lo spread applicato. Lo spread è il margine della banca, quindi un costo per voi. Spread più bassi significano tassi d’interesse più bassi: ad esempio, tra un mutuo con tasso euribor + 1,60% e un mutuo con tasso euribor + 1,40%, è più conveniente il secondo (a parità di altre condizioni).
– spese di pratica/istruttoria. Possono variare anche di centinaia di euro da una banca all’altra

Tutte le voci di costo (in particolare la spread) incidono sul calcolo dell’ISC, l’Indicatore Sintetico di Costo, che rappresenta il reale costo sostenuto per il mutuo. Il mutuo con l’ISc più basso è il più conveniente.