Prima di stipulare un mutuo è bene fare attenzione a…
La chiarezza del contratto
Spesso i contratti di mutuo non sono di facile comprensione, soprattutto per la necessità di ricorrere a termini tecnici insostituibili. E’ dunque consigliabile richiedere una copia del testo del contratto e delle “Condizioni generali” con un certo anticipo rispetto al momento della stipula, quando di fronte al funzionario e al venditore della casa sarà troppo tardi per fare domande o chiedere modifiche.
Per avere chiarimenti sulla corretta comprensione del documento ci si può rivolgere alle associazioni dei consumatori oppure al notaio.
Non si potrà ottenere il mutuo se
• chi lo richiede ha in corso precedenti protesti;
• l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent’anni passaggi di proprietà per “donazione” sia all’attuale proprietario che ai precedenti;
• per l’immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune;
• l’immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto non vale però per tutte le banche).
Le garanzie supplementari
Per garantirsi ulteriormente sulla capacità di chi chiede il mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio) che dovrà far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente.
Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della “garanzia” e la durata della fideiussione.
Tassi variabili: alcuni suggerimenti
Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:
• concede un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse basso per le prime rate, destinato dopo qualche rata a diventare molto più alto (il tasso a regime);
• indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d’interesse (Euribor, Libor, Prime Rate, ecc.) e il margine percentuale di guadagno della banca, lo spread, da sommare al primo per la definizione del tasso rateale finale;
• prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sotto la quale la percentuale del tasso di interesse non potrà mai scendere (annullando così il vero vantaggio dei mutui variabili).
Le rate: la mora per ritardo pagamento
Potrebbe capitare nel corso degli anni di non riuscire a pagare una o più rate del debito. In questa circostanza la banca può scegliere se agire per vie legali o venire incontro al cliente, concedendogli un nuovo termine per versare l’importo. Il mancato pagamento della rata del mutuo o il semplice ritardo sulla scadenza concordata (mensile, semestrale o annuale) fanno scattare l’obbligo del pagamento degli interessi di mora. Chi stipula un mutuo spesso non pensa ad informarsi sulla misura di questo tasso d’interesse supplementare. Si tratta dunque di un altro punto da chiarire prima della stipula del finanziamento per prevenire futuri problemi.
I limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti vietano di vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo. Clausole di questo tipo non vanno sottovalutate, perché possono rappresentare un serio intralcio nel momento in cui si desiderasse cambiare casa: l’intestatario del finanziamento per vendere l’immobile sarebbe obbligato a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi alla relativa penale.
In sede di contrattazione si potrà chiedere di eliminare un simile vincolo o di limitarlo in termini di tempo ragionevoli (ad esempio 5 anni).
La cancellazione dell’ipoteca
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata, ma l’ipoteca rimane in vita per vent’anni dalla sua istituzione sull’immobile acquistato, ossia da quando il finanziamento è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent’anni vi è perciò un periodo di tempo in cui l’ipoteca continua ad esistere, anche se non ha più alcuna utilità per la banca e non rappresenta più un rischio per l’utente.
Eccetto che si abbia intenzione di vendere la casa o di rinegoziare il mutuo, non conviene procedere alla cancellazione ufficiale dell’ipoteca, che richiede comunque alcuni mesi e ha un costo non trascurabile (circa 1 milione per un’ipoteca di 300 milioni). L’ipoteca decade infatti automaticamente – e senza spese – allo scadere dei 20 anni dalla sua accensione.
Le clausole vessatorie
Abbiamo già detto che chi stipula il mutuo deve pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. In particolare ciò è utile per verificare l’esistenza di clausole “vessatorie-abusive”, che creano uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc.
Le associazioni a difesa dei consumatori sono molto impegnate – in collaborazione con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana – sul fronte delle clausole vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’utilizzo.