Il contratto preliminare di compravendita che riguarda una società di capitali titolare di patrimoni immobiliari richiede un approccio multidisciplinare in cui si intrecciano profili civilistici, societari e fiscali. La sottoscrizione di un impegno vincolante prima del trasferimento definitivo impone di disciplinare con chiarezza l’oggetto dell’accordo, le condizioni sospensive e risolutive, le garanzie e le modalità di determinazione del prezzo, oltre a prevedere adeguati strumenti per la gestione delle responsabilità e dei rischi preesistenti. Fondamentale è la due diligence sia societaria sia immobiliare, nonché la valutazione delle implicazioni fiscali e degli adempimenti amministrativi e catastali che possono incidere sulla fattibilità dell’operazione. Questa guida offre orientamenti pratici per la redazione e la negoziazione del preliminare, con l’obiettivo di fornire criteri utili a tutelare le parti e a ridurre l’esposizione a contenziosi e sorprese post-trasferimento.
Indice
Come scrivere contratto preliminare di compravendita società di capitali immobiliare
In qualità di esperto legale, sottolineo che il contratto preliminare di compravendita di una società di capitali che svolge attività immobiliare deve essere redatto con precisione e completezza, perché contiene le premesse dell’operazione definitiva e distribuisce diritti, obblighi e rischi tra le parti fino al rogito o al trasferimento delle partecipazioni. Innanzitutto il contratto deve individuare con chiarezza le parti contraenti indicando la ragione sociale della società venduta, la sua forma giuridica, la sede legale, il numero di iscrizione al Registro delle Imprese e i dati dei soggetti che sottoscrivono l’accordo in rappresentanza delle parti, con la specifica dei poteri di firma; è essenziale che sia verificata e dichiarata la legittimazione di chi firma per evitare contestazioni sulla capacità rappresentativa. Occorre quindi descrivere con precisione l’oggetto dell’accordo: se si trasferiscono azioni o quote occorrerà indicare la tipologia e il numero delle partecipazioni, la percentuale del capitale sociale ceduta, eventuali classi di strumenti finanziari, nonché se l’operazione riguarda la cessione dell’intero pacchetto o di una quota di controllo; se l’operazione ha per oggetto la vendita dell’azienda o dei singoli immobili posseduti dalla società, dovranno essere riportati i riferimenti catastali, gli estremi di iscrizione e annotazione in conservatoria, l’indirizzo, la descrizione puntuale degli immobili e l’indicazione di eventuali vincoli, servitù, ipoteche, pignoramenti o gravami noti.
Il prezzo e le modalità di pagamento devono essere definiti in modo inequivocabile, con indicazione dell’importo complessivo, della valuta, delle scadenze per il versamento, dell’eventuale deposito cauzionale o caparra confirmatoria versata a titolo di garanzia, delle modalità di custodia di somme in escrow e delle conseguenze della mancata corresponsione. Se previsto un meccanismo di rettifica del prezzo in funzione del conto economico o dello stato patrimoniale al closing, il contratto deve disciplinare il metodo di calcolo, i criteri per la formazione dei bilanci di chiusura, i termini per eventuali contestazioni e la procedura di determinazione finale. Vanno inoltre previste le condizioni sospensive o risolutive che subordinano l’efficacia dell’accordo all’avveramento di eventi essenziali quali l’approvazione da parte degli organi sociali della società ceduta o di terzi, l’ottenimento di autorizzazioni amministrative o antitrust, il rilascio di nulla osta da parte di istituti finanziari in presenza di patti accesori, e l’ottenimento del finanziamento da parte dell’acquirente; tali condizioni devono essere temporizzate e prevedere conseguenze in caso di mancato adempimento (proroghe, risoluzione, caparre).
Le garanzie e le dichiarazioni del venditore e, se del caso, dell’acquirente costituiscono il nucleo della disciplina dei rischi: il contratto preliminare deve includere dichiarazioni sulla regolarità e completezza della documentazione societaria e catastale, sull’assenza di procedure concorsuali pendenti, contenziosi rilevanti, oneri fiscali non dichiarati, esposizioni previdenziali, contratti di locazione e rapporti con terzi che possano incidere sul valore dell’immobile o sulla gestione sociale; devono essere contemplate specifiche rappresentazioni relative alla conformità urbanistica e alle autorizzazioni edilizie, allo stato di manutenzione degli impianti e alla sussistenza dei certificati obbligatori (ad esempio certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica), nonché informazioni su rapporti contrattuali rilevanti (contratti di appalto, contratti di gestione, leasing, mutui e relative clausole di accelerazione). Il contratto deve anche disciplinare gli obblighi di cooperazione e accesso alla documentazione per le attività di due diligence, con tempi e modalità per la consegna dei documenti e con eventuali effetti sull’accordo in caso di scoperte negative.
Il periodo intercorrente tra la firma del preliminare e il closing richiede la previsione di specifici obblighi comportamentali: il venditore dovrà astenersi da atti di disposizione dei beni e da iniziative che possano alterare lo stato patrimoniale o introdurre nuovi gravami, salvo diverso accordo; spesso si prevedono misure per la conservazione del valore, norme sulla gestione ordinaria dell’attività, obblighi di informazione su eventi rilevanti verificatisi nel frattempo e la disciplina delle responsabilità per fatti accaduti nel periodo intermedio. Se la società ha dipendenti, il contratto deve anche menzionare gli obblighi relativi al trasferimento dei rapporti di lavoro e gli adempimenti informativi e consultivi previsti dalla normativa sul trasferimento d’azienda, nonché eventuali responsabilità pregresse in materia di lavoro e sicurezza.
Il trattamento delle garanzie post-closing e degli indennizzi merita attenzione: il preliminare dovrebbe stabilire quali garanzie sopravvivono al closing, per quanto tempo e con quali limiti di responsabilità (massimali, franchigie, meccanismi di escussione), la procedura per la richiesta di risarcimento, le modalità di gestione dei contenziosi e delle azioni di rivalsa, e l’eventuale costituzione di garanzie accessorie (escrow account, fideiussioni, pegno su quote). È opportuno regolare espressamente la competenza per le controversie e la legge applicabile, prevedendo, se desiderato, un foro esclusivo o una clausola compromissoria per l’arbitrato, oltre alla gestione delle spese contrattuali, notarili e fiscali legate al trasferimento.
Sul piano delle formalità e della pubblicità bisogna prevedere gli adempimenti necessari per rendere effettivo il trasferimento: nel caso di cessione di quote o azioni, indicare la modalità di trasferimento prevista dallo statuto sociale, la necessità di iscrizione delle variazioni nel libro dei soci o nei registri, l’eventuale richiesta di autorizzazioni o nulla osta da parte di organi sociali o terzi e la data fissata per l’atto definitivo. Qualora l’operazione sia sostanzialmente diretta al trasferimento dell’immobile attraverso la cessione della società proprietaria, il preliminare può prevedere misure di tutela per l’acquirente come la possibilità di trascrivere l’accordo o di richiedere annotazioni nelle pubbliche registrazioni per proteggersi rispetto a trasferimenti o gravami intervenuti successivamente. Non va dimenticato l’adempimento degli obblighi antiriciclaggio e di identificazione delle parti e degli effettivi beneficiari, con la conseguente necessità di inserire nel preliminare clausole che consentano la raccolta e verifica dei documenti richiesti dalla normativa.
Infine, è prudente inserire clausole relative ai rimedi in caso di inadempimento, prevedendo la risoluzione del preliminare, la perdita o restituzione della caparra, la liquidazione dei danni e i termini per l’esercizio di tali rimedi; nonché prevedere clausole di salvaguardia per ipotesi straordinarie (forza maggiore, modifica normativa) che possano impedire o rendere eccessivamente oneroso il perfezionamento dell’operazione. Per la redazione definitiva è consigliabile affidarsi a professionisti esperti che adeguino il testo alle peculiarità della società, agli immobili coinvolti e alla normativa vigente, curando la verifica documentale preventiva e modellando garanzie, condizioni e rimedi in funzione del livello di rischio che le parti intendono assumere.
Esempio di contratto preliminare di compravendita società di capitali immobiliare
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE DI SOCIETÀ DI CAPITALI IMMOBILIARE
Il giorno [data] in [luogo],
tra
1) [Nome e cognome / Ragione sociale del Venditore], nato/a/ costituito/a il [data] a [luogo] / con sede legale in [indirizzo], codice fiscale / partita IVA [●], di seguito “Venditore”;
e
2) [Nome e cognome / Ragione sociale dell’Acquirente], nato/a / costituito/a il [data] a [luogo] / con sede legale in [indirizzo], codice fiscale / partita IVA [●], di seguito “Acquirente”;
congiuntamente denominate “Parti” e separatamente la “Parte”;
PREMESSO CHE
A) Il Venditore è titolare di n. [●] partecipazioni/azioni (di seguito le “Partecipazioni”) rappresentanti il [%] del capitale sociale della società [denominazione sociale], con sede legale in [indirizzo], iscritta al Registro delle Imprese di [luogo] con numero REA [●], codice fiscale e partita IVA [●] (di seguito la “Società”), la quale esercita attività immobiliare e risulta proprietaria dei beni immobili indicati nell’Allegato A;
B) Le Parti intendono regolare i termini e le condizioni ai sensi dei quali il Venditore si obbliga a trasferire le Partecipazioni e l’Acquirente si obbliga ad acquistare le stesse, mediante la stipula di un atto definitivo di compravendita (di seguito il “Rogito” o “Atto Definitivo”);
TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:
Art. 1 – Oggetto
1.1 Con il presente contratto preliminare (di seguito il “Preliminare”), il Venditore si obbliga a vendere e trasferire all’Acquirente e l’Acquirente si obbliga ad acquistare e subentrare, alle condizioni qui previste, le Partecipazioni, corrispondenti a n. [●] azioni/quote rappresentanti il [%] del capitale sociale della Società.
Art. 2 – Prezzo e modalità di pagamento
2.1 Il prezzo complessivo concordato per la cessione delle Partecipazioni è pari a Euro [●] (in cifre: € [●]) (di seguito il “Prezzo”).
2.2 Contestualmente alla sottoscrizione del presente Preliminare l’Acquirente versa al Venditore, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di Euro [●] (in cifre: € [●]) mediante bonifico bancario sul conto corrente indicato dal Venditore, a saldo e con imputazione a prezzo.
2.3 Il saldo del Prezzo, pari ad Euro [●], sarà versato dall’Acquirente al momento della stipula dell’Atto Definitivo mediante [bonifico bancario/assegno circolare/altro] e la relativa somma sarà libera da vincoli e disponibilità di terzi.
Art. 3 – Termine e condizione sospensiva per il Rogito/Closing
3.1 L’Atto Definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno [data] (di seguito la “Data di Closing”), o diverso termine concordato per iscritto dalle Parti.
3.2 La stipula dell’Atto Definitivo è condizionata al verificarsi, entro la Data di Closing, delle seguenti condizioni sospensive a favore dell’Acquirente:
a) esito favorevole della due diligence legale, fiscale, societaria e tecnica riguardante la Società e i beni immobili ad essa riferibili;
b) assenza, alla Data di Closing, di oneri ipotecari, gravami, sequestri, pignoramenti o altri vincoli non precedentemente dichiarati nelle scritture societarie o nell’Allegato A, fermo restando quanto diversamente previsto nel presente Preliminare;
c) ottenimento, qualora necessario, di eventuali autorizzazioni, nulla osta o pareri obbligatori da parte di Autorità pubbliche o terzi (ivi inclusi ma non limitati a permessi urbanistici, autorizzazioni antitrust, nulla osta ministeriali) indicati nelle Condizioni Allegate;
d) conferma, entro il termine sopra indicato, che non sussistono debiti fiscali o contributivi della Società superiori a quanto risultante dall’ultimo bilancio approvato, salvo quanto diversamente pattuito.
3.3 Le Parti concorderanno in buona fede le modalità per l’accertamento delle suddette condizioni sospensive. In caso di mancato verificarsi di una o più condizioni sospensive per cause non imputabili all’Acquirente, il presente Preliminare si intenderà risolto e l’Acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra in misura doppia ovvero alle ulteriori conseguenze di legge.
Art. 4 – Due diligence
4.1 Il Venditore consegnerà all’Acquirente, entro [numero] giorni dalla data del presente Preliminare, la documentazione elencata nell’Allegato B, comprensiva, a titolo esemplificativo, di:
a) statuto e patti parasociali;
b) bilanci degli ultimi [tre] esercizi e situazioni infrannuali;
c) visure ipotecarie e catastali relative ai beni immobili;
d) contratti in essere (locazioni, appalti, mutui, finanziamenti, forniture, ecc.);
e) certificazioni urbanistiche ed edilizie;
f) dichiarazioni fiscali e posizioni previdenziali;
g) verbali assembleari e delibere sociali rilevanti.
4.2 L’Acquirente potrà svolgere ogni attività di verifica e controllo ritenuta necessaria (c.d. due diligence), con l’obbligo di riservatezza di cui all’art. 11.
Art. 5 – Dichiarazioni e garanzie del Venditore
5.1 Il Venditore dichiara e garantisce, al meglio della propria conoscenza e salvo quanto espressamente indicato negli Allegati:
a) l’esistenza, la regolare costituzione e validità della Società, nonché la legittimità della proprietà delle Partecipazioni offerte in vendita;
b) che le Partecipazioni sono libere da vincoli, gravami, pegni, diritti di prelazione non validamente esercitati, sequestri o contestazioni di terzi che ne impediscano il trasferimento;
c) che i beni immobili di proprietà della Società risultano regolarmente iscritti al Catasto e presso la Conservatoria dei registri immobiliari secondo la documentazione prodotta, salvo quanto espressamente indicato;
d) che non vi sono contenziosi in corso o procedimenti amministrativi, civili, penali o fiscali pendenti o notificati alla Società, fatti salvi quelli specificamente indicati negli Allegati;
e) che i bilanci prodotti rappresentano fedelmente la situazione economico-patrimoniale della Società, salvo quanto espressamente indicato.
Art. 6 – Dichiarazioni e garanzie dell’Acquirente
6.1 L’Acquirente dichiara e garantisce:
a) di avere la capacità e i poteri per acquistare le Partecipazioni e per stipulare il presente Preliminare e l’Atto Definitivo;
b) che le risorse finanziarie necessarie per l’esecuzione del presente contratto sono disponibili o provvederà ad assicurarle entro la Data di Closing;
c) che l’acquisto delle Partecipazioni non contravviene a leggi, regolamenti o obblighi contrattuali.
Art. 7 – Obblighi prima del Closing
7.1 Fermo quanto previsto all’art. 4, fino alla Data di Closing il Venditore si impegna a:
a) non adottare atti o deliberazioni che comportino modifiche sostanziali dell’assetto patrimoniale, economico, finanziario o organizzativo della Società;
b) non costituire nuovi vincoli reali o personali, né compiere operazioni straordinarie senza il consenso scritto dell’Acquirente;
c) fornire tempestivamente all’Acquirente ogni informazione utile circa la gestione della Società.
7.2 L’Acquirente si impegna a non negoziare con terzi la acquisizione delle medesime Partecipazioni fino alla Data di Closing, salvo diverso accordo scritto.
Art. 8 – Atto definitivo (Closing) e modalità di trasferimento
8.1 L’Atto Definitivo dovrà essere stipulato dinanzi al notaio scelto di comune accordo tra le Parti entro la Data di Closing.
8.2 Il trasferimento delle Partecipazioni sarà formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con ogni dichiarazione e documentazione richiesta dalla normativa applicabile e dallo statuto sociale, nonché con l’eventuale iscrizione nei registri societari (libro soci/registro delle azioni nominative).
8.3 Contestualmente alla stipula dell’Atto Definitivo l’Acquirente consegnerà il saldo del Prezzo e le Parti procederanno agli adempimenti fiscali e amministrativi necessari per il trasferimento.
Art. 9 – Regime fiscale e spese
9.1 Le imposte, tasse e tributi relativi alla cessione delle Partecipazioni, nonché gli oneri di registrazione, saranno a carico di [indicare chi: Acquirente/Venditore/come ripartiti].
9.2 Le spese notarili e gli oneri accessori inerenti la stipula dell’Atto Definitivo saranno a carico di [indicare ripartizione].
Art. 10 – Indennità e rimedi per inadempimento
10.1 In caso di inadempimento di una Parte, la parte adempiente avrà il diritto di esercitare i rimedi previsti dal presente Preliminare e dalla legge, comprese la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. ovvero l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., senza pregiudizio per il risarcimento degli eventuali danni.
10.2 Qualora il Venditore risulti inadempiente, l’Acquirente avrà diritto, oltre al risarcimento del danno, alla restituzione della caparra versata e, ove spettante, all’ulteriore risarcimento.
Art. 11 – Riservatezza
11.1 Le Parti si impegnano a mantenere riservate tutte le informazioni, i dati e i documenti ricevuti in esecuzione del presente Preliminare e della due diligence, ad eccezione di quelli che siano o divengano di pubblico dominio senza violazione del presente obbligo, o che siano richiesti per legge o da Autorità competenti.
11.2 L’obbligo di riservatezza rimarrà in vigore per un periodo di [numero] anni dalla data di sottoscrizione del presente Preliminare.
Art. 12 – Non concorrenza
12.1 Per un periodo di [numero] anni decorrenti dalla Data di Closing, il Venditore si obbliga a non svolgere, direttamente o indirettamente, attività in concorrenza con quella della Società nel territorio [indicare ambito territoriale], né a partecipare, per conto proprio o di terzi, a imprese concorrenti, salvo consenso scritto dell’Acquirente.
Art. 13 – Trasferimento dei dipendenti e rapporti di lavoro
13.1 Le Parti dichiarante che ogni trasferimento di dipendenti o trattamento di rapporti di lavoro sarà effettuato nel rispetto della normativa vigente e dell’informativa e consultazione alle rappresentanze dei lavoratori, ove applicabile. Le eventuali passività connesse a rapporti di lavoro anteriori alla Data di Closing saranno attribuite a [indicare quale Parte] salvo diversa pattuizione.
Art. 14 – Garanzie e indennizzi
14.1 Il Venditore si obbliga a tenere indenne e manlevare l’Acquirente da qualsiasi danno, perdita, costo, responsabilità, sanzione fiscale o procedura amministrativa derivante da dichiarazioni false o omissioni nella documentazione fornita o da fatti anteriori alla Data di Closing non comunicati e non evidenziati negli Allegati.
14.2 L’obbligo di indennizzo avrà efficacia dal momento del verificarsi del fatto dannoso e fino a [numero] anni dalla Data di Closing, salvo diversa previsione di legge per specifiche materie (es. responsabilità fiscale).
Art. 15 – Forza maggiore
15.1 Nessuna delle Parti sarà responsabile per il mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali ove tale inadempimento sia determinato da eventi di forza maggiore, quali calamità naturali, atti governativi, guerre, insurrezioni, scioperi generali, epidemie o altre cause fuori dal controllo ragionevole della Parte inadempiente. La Parte interessata dovrà darne tempestiva comunicazione all’altra Parte indicando la natura e la durata prevedibile dell’evento.
Art. 16 – Risoluzione per inadempimento
16.1 Salvo quanto previsto per la caparra confirmatoria, in caso di inadempimento grave e non sanabile entro [numero] giorni dalla ricezione di un sollecito scritto, la Parte adempiente potrà risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.
Art. 17 – Comunicazioni
17.1 Ogni comunicazione relativa al presente Preliminare dovrà essere effettuata per iscritto e inviata a mezzo raccomandata A/R, PEC o tramite consegna a mani all’indirizzo o alla PEC indicati dalle Parti in epigrafe, con efficacia dal ricevimento.
Art. 18 – Clausole finali
18.1 Integralità: il presente Preliminare contiene l’accordo integrale tra le Parti e annulla e sostituisce ogni precedente intesa, scritta o orale, inerente l’oggetto.
18.2 Modifiche: qualsiasi modifica al presente Preliminare dovrà essere effettuata per iscritto e sottoscritta da entrambe le Parti.
18.3 Recessi: salve le ipotesi previste dal presente Preliminare, il diritto di recesso sarà disciplinato dalla normativa applicabile e dalle eventuali clausole specifiche concordate.
Art. 19 – Legge applicabile e foro competente
19.1 Il presente Preliminare è regolato dalla legge italiana.
19.2 Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente Preliminare le Parti convengono la competenza esclusiva del Foro di [luogo], salvo che una Parte intenda agire per l’ottemperanza all’obbligo di stipulare l’Atto Definitivo, nel qual caso potrà adire il Foro del luogo in cui si trova il Notaio prescelto o la sede della Società.
Art. 20 – Allegati
20.1 Sono parte integrante del presente Preliminare i seguenti Allegati:
– Allegato A: elenco e descrizione dei beni immobili di proprietà della Società;
– Allegato B: documentazione consegnata per la due diligence;
– Allegato C: patti parasociali e clausole statutarie rilevanti;
– Allegato D: eventuali elenchi di debiti, oneri e contenziosi conosciuti.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: [luogo], [data]
Per il Venditore
Firma: ____________________________
Nome: ____________________________
Per l’Acquirente
Firma: ____________________________
Nome: ____________________________
(Se necessario, indicare luogo di sottoscrizione e presenza di testimoni o autenticazione notarile)