Cosa Sono i Mutui

I mutui sono una forma di finanziamento a medio/lungo termine erogato dalla banca al Cliente, e garantito da un’ipoteca su un immobile. Se l’ipoteca è iscritta su un immobile già esistente (come di norma viene nei casi di mutuo per acquisto, ristrutturazione o nei mutui di liquidità) si ha un mutuo fondiario. Se invece la banca finanzia la costruzione di un nuovo edificio e l’ipoteca grava su questo nuovo edificio si ha un mutuo edilizio. Il debitore rimborserà il mutuo tramite il pagamento di una rata di mutuo con cadenza periodica e prefissata.
Fino al 2003 le banche erogavano mutui solo per una parte del valore dell’immobile (di norma mutui fino all’80% del valore commerciale o del valore di perizia, sia per i mutui edilizi che per quelli fondiari). Dal 2005, per far fronte alla crescente domanda di mutui, sopratutto da parte di giovani coppie, sono nati i primi prodotti che erogano percentuali più alte, dal 95% al 100%, e a durata maggiore (prima mutui fino a 40 anni e dal 2007 mutui fino a 50 anni di durata).

Ma come scegliere il mutuo più adatto?
Per prima cosa, una volta individuato l’importo di cui avete bisogno, bisogna scegliere tra i mutui in base al tipo di tasso. Le alternative di tasso di interesse sui mutui sono:
– mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta fisso per tutta la durata del finanziamento. Quindi sapete l’importo di ogni singola rata del mutuo per tutta la sua vita (si possono veder dal piano di ammortamento). Di solito il tasso applicato è calcolato nel seguente modo: tasso IRS + spread applicato dalla banca. Se ad esempio chiedete un finanziamento a 20 anni e la banca applica uno spread del 1,50% pagherete come tasso IRS 20 anni + 1,50%. Se nel giorno della stipula l’IRS a 20 anni è il 4%, pagherete come tasso fisso 4% + 1,50% =5,50% per tutta la durata
– mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse varia a seconda dei tassi di mercato, quindi anche la rata che andate a pagare ad ogni scadenza varia (perchè varia l’importo degli interessi). D’alto canto con il tasso variabile si inizia con un tasso passivo più basso. Anche qui il tasso che pagate è determinato da una somma: Euribor (di solito a 6 mesi) + spread applicato dalla banca. Quindi se oggi l’Euribor a 6 mesi è il 2,20% e lo spread applicato l’1,40%, pagherete un tasso di 2,20% + 1,40% = 3,60%. Se tra un anno l’Euribor a 6 mesi è passato al 2,70%, tra un anno pagherete 2,70% + 1,40% = 4,10%.
– mutui misti/modulari: sono mutui che ad intervalli predefiniti danno al Cliente la possibilità di scegliere tra tasso fisso e tasso variabile per il periodo successivo.
– mutuo a tasso variabile con cap e mutuo a durata variabile (detti anche mutuo affitto): sono evoluzioni dei mutui tradizionali a tasso variabile

Come individuare il mutuo più conveniente
Una volta scelto il tipo di mutuo (mutuo a tasso fisso oppure mutuo a tasso variabile, importo, durata, periodicità delle rate) come potete capire quale mutuo è più conveniente? In effetti non è facile. Recatevi in banca ed esponete le caratteristiche del vostro mutuo (ad esempio: valore immobile 250.000 euro, mutuo da 160.000, tasso variabile, durata 25 anni, rate semestrali) e fatevi fare un preventivo dettagliato (non un fogliaccio scritto a mano privo di valore). Ecco le cose da guardare:
– il tasso applicato. Molte banche offrono tassi ridotti per i primi due o tre anni del mutuo (il cosiddetto tasso d’ingresso), per poi passare ai tassi standard. Alcune banche più aggressive propongono addirittura mutui a tasso zero. Questi tassi, specie se molto bassi o se “tasso zero”, servono come specchietti per le allodole. Ad esempio, su un mutuo che dura 20 anni, per 2 anni pagherete il tasso d’ingresso e per 18 anni i tassi standard. Quindi focalizzate l’attenzione non sul tasso di ingresso, ma sul tasso del mutuo standard. Ecco come fare: per prima cosa appuratevi che il tasso di mercato preso come base sia lo stesso per i mutui che state confrontando (ad esempio che sia per tutti l’Euribor 6 mesi, e non che uno usi l’Euribor 6 mesi e uno l’Euribor 1 mese). Fatto questo, guardate lo spread applicato. Lo spread è il margine della banca, quindi un costo per voi. Spread più bassi significano tassi d’interesse più bassi: ad esempio, tra un mutuo con tasso euribor + 1,60% e un mutuo con tasso euribor + 1,40%, è più conveniente il secondo.
– penali per rimborsi anticipati del mutuo, che si pagano quando si estingue il mutuo prima della sua naturale scadenza. Le penali per i rimborsi anticipati spesso non sono considerate quando si stipula un mutuo. In realtà spesso, nel tempo, si accumulano risorse per rimborsare anticipatamente, almeno in parte, il mutuo. Per i mutui stipulati da febbraio 2007 le penali di estinzione anticipata sono state abolite per legge. Per i mutui stipulati precedentemente ABI e Associazioni dei Consumatori hanno concordato una riduzione delle penali applicabili, in base alla vita residua del mutuo e al tipo di tasso (mutui a tasso fisso o mutui a tasso variabile)
– spese di pratica/istruttoria. Possono variare anche di centinaia di euro da una banca all’altra.

L’insieme dei costi del mutuo (tasso pagato come tasso base + spread), spese di istruttoria, altre spese, imposte sull’importo erogato, costo dell’assicurazione obbligatoria del mutuo sull’immobile sono riassunte dal TAEG, che indica in maniera chiara il mutuo migliore. Scegliete, a parità di tipo di mutuo e durata, il mutuo con il taeg minore.
Ricordate che il tasso annuo effettivo globale invece non comprende le penali per l’estinzione anticipata del mutuo, il costo dell’assicurazione volontaria sul mutuo, il costo per la perizia del geometra, oltre ai costi per il notaio.

La richiesta di mutuo
Nel momento in cui avete trovato il mutuo più conveniente per condizioni applicate, potete avviare la richiesta di mutuo. Per valutare l’ammissibilità del mutuo, la banca chiede della documentazione tecnica relativa l’immobile e della documentazione relativa i redditi del richiedente il mutuo. Sulla base della regolarità urbanistica dell’immobile e del suo valore e dei redditi dei richiedenti paragonati alla rata del mutuo, la banca si pronuncia sull’ammissibilità del mutuo.

Stipula del mutuo ed erogazione
Una volta che il mutuo ha ottenuto l’ammissibilità, la banca inizia una serie di attività per arrivare alla stipula della minuta di mutuo, che verrà utilizzata dal notaio per l’atto di mutuo. Di norma questo periodo può durata da 10 a 20 giorni, e si conclude con il fissare un appuntamento con il notaio per la stipula.
Il giorno della stipula notaio, mutuatario e mutuante si trovano (di norma presso la sede della filiale bancaria che eroga il mutuo) per la stipula del contratto di mutuo. Nel caso in cui ci sia la contestuale compravendita dell’immobile, partecipano anche i venditori, in modo da fare in un unico incontro sia la compravendita dell’immobile che la stipula del mutuo.
L’erogazione del mutuo, cioè la messa a disposizione della somma richiesta con il mutuo, non è però immediata la mattina della stipula. Infatti, dopo la stipula del mutuo, il notaio provvedere alla registrazione dell’ipoteca presso la conservatoria. Trascorsi 8 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca, essa diventa opponibile ai terzi creditori del mutuatario. Solo in questo momento la banca procede con l’erogazione del mutuo, rendendo effettivamente disponibile la somma.
In alcuni casi il richiedente il mutuo ha bisogno di poter disporre della somma lo stesso giorno della stipula dell’atto di mutuo: in questo caso la banca può organizzare un prefinanziamento che estinguerà con l’erogazione del mutuo.

Estinzione del mutuo
Il rimborso del mutuo può avvenire con il pagamento periodico delle rate fino alla scadenza oppure con l’estinzione del debito residuo prima della scadenza naturale. Nel caso di estinzione in via anticipata del mutuo, le banche applicavano penali di estinzione anticipata. La normativa italiana relativa alla estinzione del mutuo è però stata radicalmente modificata dal decreto Bersani di inizio 2007, che ha ridotto o annullato le penali per il rimborso anticipato del mutuo.